少子高齢化社会の中で高齢者は、住んでいた家を離れ介護施設などに移り住むケースが多くなりました。そして元々住んでいた家が空き家として残されることが多くなり、空き家が増加しています。
空き家が増加する原因はそれだけではありませんが、「空き家問題」は手入れをしていない土地や建物が放置され雑草が伸びっぱなしになり、環境の景観を損なうことになったり、老朽化した家が倒壊したりといった危険などが叫ばれています。
そうした空き家の中に「再建築不可」の物件が多く含まれています。
再建築不可とは
再建築不可とは、建築基準法上の接道条件義務を果たせていないため、一度更地に戻してしまうと、再度の建築ができなくなるということです。
そのような土地や建築物を再建築不可物件といいます。
建築基準法で定められている接道条件とは
具体的に建物を建てる土地は幅が4m以上の道路に2m以上の土地が接していなければならないことになっています。
これはもしものとき、救急車や消防車などが入って救助活動ができるために必要な基準で、快適に生活するために定められています。
接道条件とは建築基準法第43条に定められた道路のことで、次のような定義があります。
1.道路法で定められた道路
一般国道、都道府県道及び市町村道などのいわゆる公道で、幅員4ｍ以上のもの。
2. 都市計画法による道路
都市計画法の開発許可に関する法律で許認可を受けて築造された道路を指し、幅員4ｍ以上のもの。
3.土地区画整理法による道路
土地区画整理法に関する法律で許認可を受けて築造された道路を指し、幅員4ｍ以上のもの。
4.旧住宅地造成事業
旧住宅地造成事業に関する法律で許認可を受けて築造された道路を指し、幅員4ｍ以上のもの。
5.位置指定道路
土地を建築物の敷地として利用するために築造する幅員4ｍ以上の道で、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。
6.みなし道路
建築基準法の中に接道義務の規定ができた昭和25年より前に、すでに建築物が立てられていた土地に接する幅員4ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定した道路で通称「第42条2項道路」と言われています。
などがある。
再建築不可の土地が生まれてしまった理由
なぜ、再建築不可の土地ができてしまったのか？
さまざまなケースがありますがここでは主な理由として4つ紹介していきましょう。
1.土地分割
もともとは広かった土地を分割したことで結果、接道条件に満たなくなってしまったケースがあります。
2.図面の虚偽
建物を建設する前に出す申請で道路から2ｍ以上接しているかのように図面上に書いてしまい、建設後の確認検査は受けないという手段で建ってしまったものも多いようです。
3.建築基準法制定以前の建物
建築基準法ができたのは昭和25年（1950年）で接道義務が制定されていなかった物件。
4.都市計画法制定以前の建物
都市計画法ができたのは昭和43年（1968年）で都市計画区域に指定される以前に建てられた物件。
などが再建築不可の土地ができてしまった理由になります。
再建築不可物件のメリットとデメリット
一見再建築不可物件はメリットが無くデメリットばかりだと思うかもしれませんが、再建築不可物件の中には見極めればメリットのあるものもあります。
ここでは再建築不可物件のメリット・デメリットについて見ていきましょう。
再建築不可物件のデメリット
デメリットについてはもう察しがついているかもしれませんね。建て替えや増改築ができないことです。
ただしリフォームやリノベーションは可能で修繕することはできます。
しかし狭小地であったり、工事車両が入ってこれないなどの制限があるため通常よりも費用が掛かり割高です。
また、リフォームやリノベーションの可能な箇所も大掛かりな工事は不可で「建築確認申請が不要」な範囲にとどまります。
建物のメンテナンスが非常に大変なこともデメリットになるでしょう。
再建築不可物件の3つのメリット
では、再建築不可物件のメリットについて3つ紹介しましょう。
- 1つ目は価格が安いことです。
- 2つ目は課税評価額が低くく、固定資産税や都市計画税などの税金が安いというメリットがあります。
- 3つ目は条件付きですが、セットバックや隣地の購入をし、接道条件に適合させることができれば建築可能な物件と同じように売ることができることです。
しかしながら、再建築不可物件はさまざまな経験と実績がないと扱いにくいものです。
ですからどこの不動産業者に依頼するかを見極める必要が出てきます。
また、再建築物件を売りたい人は相場や税金など不安なことも多いと思います。
- 物件がどれくらいの価格で売却できそうか
- ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか
- 税金などの経費の相場はどのくらいか
など、些細な疑問から丁寧に相談にのって貰えます。
先ずはこちらの記事を参考になさってみてください。
◎「売却先を不動産屋にした理由」
再建築不可の物件だとしても、大切な資産ですよね。
ノウハウと実績のある会社に依頼をすることで、大切な資産を守り、納得のいく形で売却をしたいものです。